Hat illusztráció, amelyek szemléltetik, miként válik egyre elérhetetlenebbé a lakások ára.
Az Otthon Start program bevezetése előtt a használt lakótelepi ingatlanok ára már meghaladta az újonnan épített lakások árát, amely 2019-ben volt jellemző. Budapest ingatlanpiaca már korábban is a vidékhez képest jelentősen drágább volt, ám az utóbbi években ez a különbség még inkább felnagyobbodott. Manapság a használt lakások csak a legkisebb településeken kínálnak megfizethető alternatívát a korlátozott költségvetésű vásárlók számára.
Óriásit drágulnak a lakások, ahogy megérkezett a kedvezményes hitelt kínáló Otthon Start program. Ezt nagyjából mindenki tudja, aki híreket olvasott az elmúlt pár hónapban, a Központi Statisztikai Hivatal viszont most egy kicsit más szemszögből mutatta be a lakások és házak árainak helyzetét: a nemrég kiadott számsorok azt mutatják, hogy már 2025-re is jókora drágulással fordult rá a magyar ingatlanpiac.
A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) végre közzétette a 2024-es ingatlanárakat összegző éves statisztikáit, amelyeken túl évtizedeken átívelő adatsorokat is bemutatott. Különösen figyelemre méltó az a két adat, mely szerint egy új építésű ingatlan ára tavalyhoz képest 274 százalékkal emelkedett 2015-hoz viszonyítva, míg a használt ingatlanok esetében ez a növekedés 187,8 százalékot ért el az elmúlt nyolc évben.
De mit jelent ez, ha azzal hasonlítjuk össze, ahogyan a fizetések változtak? Ha a lakásárak mellé odatesszük azt is, hogyan változott a mediánkereset, vagyis az a fizetés, amelynél a dolgozók fele kap több pénzt, másik fele kevesebbet, akkor azt látjuk: 2017-ig, némi jóindulattal akár 2019-ig együtt mozgott a három mutató, azóta az új ingatlanok árváltozása látványosan elszakadt a bérek emelkedésétől.
Azoknak, akik számára nem fér bele új lakást venni, a menekülőutat a használt ingatlanok jelentették. Ebből a szempontból most közelítünk egy fontos határhoz: a használt lakások ára éveken át nem nőtt annyira, mint a mediánfizetés, 2024-re viszont majdnem utolérte az áremelkedés mértéke a fizetések növekedését.
Nézzük meg, mit jelent mindez forintban! A többlakásos épületekben található új lakások ára volt az első, amely átlépte az egymillió forintos négyzetméterárat – ez már 2023-ban bekövetkezett. Mostanra a lakótelepi új lakások ára is közelít ehhez a lélektani határhoz. Az ötszázezer forintos négyzetméterár alatti ingatlanok között már csak a használt családi házak maradtak, de itt is jelentős áremelkedés figyelhető meg: míg 2013-ban az átlagos négyzetméterár mindössze 96 ezer forint volt, addig mára ez 269 ezer forintra nőtt. Érdekes, hogy a használt lakótelepi lakások második legolcsóbb kategóriájában az átlagos négyzetméterár már meghaladja azt az összeget, amelyért 2019-ben új építésű, nem lakótelepi lakást lehetett vásárolni.
Persze nagyon más a helyzet, ha az egészet lebontjuk településtípusokra. Budapesten az új lakások ára már 2024-ben is lendületesen tört négyzetméterenként másfélmillió forint fölé, a használtaké pedig egymillióshoz közelített, eközben vidéken csak a megyeszékhelyek új ingatlanjainak átlagára ment négyzetméterenként 500 ezer fölé. Az elmúlt évek változásaiból látszik, hogy a vidéki használt ingatlanok ára maradt alacsonyabb, különösen a falusiaké, az új lakások ennél jobban drágultak bármelyik településtípuson.
Ha a regionális elemzést is figyelembe vesszük, és nem a négyzetméterárakban, hanem az eladási árakban gondolkodunk, akkor egyértelművé válik a legnagyobb ellentmondás. Pest megye falusi ingatlanárainak emelkedése - amelyet elsősorban a főváros közelsége indokol - valamint a Dunántúl nyugati és középső területein tapasztalható magas árak még a közeli városok áraihoz viszonyítva is kiemelkedőek. Ennek oka részben az, hogy ezek az ingatlanok általában nagyobb alapterületűek, mint a városi lakások. Ezzel szemben Kelet-Magyarországon és a Dél-Dunántúlon a falusi házak ára szinte már fillérekért elérhető. A falusi használt ingatlanok árainak fele-harmada a kisvárosi áraknak, míg a megyeszékhelyekhez viszonyítva az Alföldön ez az arány akár harmad-negyed is lehet. Új lakásokból pedig annyira alacsony a forgalom ebben a négy régióban, hogy a KSH statisztikái közé sem kerültek be.
